Normalerweise müssen vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien über die gesetzlich vorgeschriebene lange Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Das bedeutet vergleichsweise geringe Absetzung für Abnutzung und höhere Steuern. Vor diesem Hintergrund versprechen viele Anbieter, mit einem einfachen Restnutzungsdauergutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen, die Abschreibung zu erhöhen und Steuern zu mindern. Es entsteht der Eindruck, als wäre es spielend leicht, weniger Steuern zahlen zu müssen und noch schneller zum Ziel zu kommen als in Monopoly über „Los“. Doch diese Einstellung verursacht Probleme.
Zwar gibt es theoretisch nur wenige Vorschriften für ein Restnutzungsdauergutachten. Denn das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 22.02.2023, das laut NBW-Verlag zur Inanspruchnahme der verkürzten Nutzungsdauer besondere Anforderungen an das Gutachten und den Gutachter wie die ISO-Zertifizierung und eine tatsächliche Ortsbegehung forderte, ist zum 01.12.2025 aufgehoben worden. Somit gilt zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Diese erlaubt dem Steuerpflichtigen grundsätzlich die Wahl der Gutachtenmethode. Jedoch bedeutet das keine Freiheit, sondern vielmehr langjährigen Klärungsbedarf, was als nachvollziehbar und plausibel hergeleitet gilt und was nicht.
Bis diese Klärung erfolgt, lehnen viele Finanzämter Gutachten ohne anerkannten Gutachter und ohne Vor-Ort-Besichtigung ab. Tatsächlich halten sie sich gegenwärtig an die strengeren Auslegungen. Dazu gehören nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige oder Gutachter, eine Vor-Ort-Besichtigung und nachvollziehbare, plausible Bewertungsansätze, wie sie im BMF-Schreiben vom 22.02.2023 dargelegt waren. Dies führt in der Praxis regelmäßig zu Unverständnis und Empörung, insbesondere, wenn einiges an Geld in die Erstellung des Gutachtens geflossen ist.
Doch auch allein auf das Schreiben zu setzen, reicht noch nicht. Wer wirklich böse Überraschungen vermeiden und effektiv Steuern senken will, darf ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer nie isoliert als „Steuersparinstrument“ für ein einzelnes Gebäude betrachten. Denn eine veränderte Restnutzungsdauer einer Immobilie setzt eine Kettenreaktion in Gang, die sich auf das gesamte Immobilienportfolio, die Finanzierungsstruktur und die zukünftige Steuerstrategie auswirkt. Sie ist ein tiefgreifender Eingriff in die Bilanzstruktur des Vermögens, der bei fehlender oder falscher Integration schnell kontraproduktiv wird.
Dies kann der Fall sein, wenn die Angaben gegenüber dem Finanzamt widersprüchliche Angaben enthalten – wenn etwa für die Kaufpreisaufteilung argumentiert wird, das Gebäude sei in einem Top-Zustand und drei Seiten weiter für die Restnutzungsdauer behauptet wird, das Gebäude falle morgen in sich zusammen. Zudem hat schon manche Argumentation für ein Objekt die Argumentation für ein anderes Objekt ruiniert. Ein Beispiel: wenn das Finanzamt bei einer „Schrottimmobilie“ den Wert des Gebäudes radikal nach unten korrigiert, aber dem (nicht abschreibbaren) Grund und Boden zuordnet. Die Konsequenz ist zwar eine kürzere Laufzeit – aber auch ein massiver Verlust an Abschreibungsbasis. Nicht zuletzt kann ein falsches Timing über Tausende Euro Steuerersparnis oder die Akzeptanz des Gutachtens entscheiden. Dies trifft insbesondere im Zusammenhang mit Sanierungen und Käufen/Verkäufen zu.
Kurz: Ein Gutachten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer darf erst eingereicht werden, wenn es zum Gesamtportfolio passt und mit den Plänen der kommenden Jahre harmoniert.
Daher sollten die Möglichkeiten bereits vor der Erstellung eines Nutzungsdauergutachtens gemeinsam mit Steuerexperten geprüft werden. Erst, wenn diese ein solches Gutachten als sinnvoll erachten, ist dessen Beauftragung sinnvoll. Anschließend gilt es, den richtigen Gutachter zu finden und das Instrument in der Gesamtstruktur zu verankern, bevor die Einreichung beim Finanzamt erfolgt.
Bei all diesen Schritten unterstützen wir Sie gern mit unseren umfassenden Leistungen im Rahmen der Gestaltungsberatung zu Immobilien. Das Besondere: Wir betrachten Ihre Situation ganzheitlich und optimieren Ihr Vermögen vorausschauend auf allen relevanten Ebenen gleichzeitig.