Wer Immobilien besitzt, Objekte kauft und verkauft oder vermietet, fragt sich für gewöhnlich:
Diese Fragen zu beantworten, ist schwierig – und nur ein Anfang. Denn die rechtlichen Grundlagen einschließlich der steuerlichen Aspekte sind komplex. Doch mithilfe unserer Spezialisten können Sie klare Antworten auf Ihre Fragen und Problematiken zum Thema Immobilien finden.
Insbesondere Immobilieninvestoren mit einem Portfolio bestehend aus mehreren Objekten, einer privaten und unternehmerischen Ebene sowie Familienstrukturen stehen vor folgenden Herausforderungen:
• Fragmentierte Beratung
Eine fragmentierte Beratung durch einen Steuerberater, Vermögensberater oder Rechtsanwalt betrachtet nur die Steuererklärung, das Gesamtvermögen oder die Vertragsebene. Dies führt zu unkoordinierten Entscheidungen.
• Falsche Vermögensverteilung
Es wird nicht erkannt, wo die Immobilie am besten gehalten werden sollte, etwa privat oder in einer GmbH. Eine Stiftung wird oft nicht als Instrument in Erwägung gezogen. Das Resultat sind unnötige Doppelbesteuerung und Haftungsrisiken.
• Spekulationsbesteuerung nicht optimiert
Wenn langfristige Strategien nicht geplant werden, ist eine hohe Besteuerung von kurzfristigen Verkäufen das Ergebnis.
• Nachfolgeplanung ungeregelt
Geht ein Generationenwechsel ohne Planung vonstatten, kann die
Erbschaftsteuer 30 bis 50 Prozent des Vermögens aufzehren. Eine Vermögenszersplitterung und familiäre Konflikte folgen nahezu automatisch.
Genau an diesen Punkten setzen wir in der HC HafenCity Treuhand- und Steuerberatungsgesellschaft mit unserer ganzheitlichen Immobilien-Gestaltungsberatung an.
Grundlage unserer Gestaltungsberatung bei Immobilien ist eine vorausschauende Betrachtung und Optimierung Ihres Vermögens auf drei Ebenen gleichzeitig.
• Mieteinnahmenoptimierung durch korrekte Abgrenzung von Betriebskosten Instandhaltung vs. Modernisierung spart zwei bis fünf Prozent der Mieteinnahmen.
• Unsere Abschreibungsstrategien ermöglichen Steuereinsparungen von zehn bis 20 Prozent der Anschaffungskosten.
• Darlehensoptimierung durch Zinsgestaltung, Umschuldung, Umfinanzierung kann zu Zinsersparnis und Steuervorteil von fünf bis zehn Prozent führen.
• Das strategische Planen von Haltefristen bildet eine zuverlässige Grundlage für Steuereinsparungen von bis zu 50 Prozent der Verkaufsgewinne.
• Schenkungssteuer-Optimierung: Freibeträge von 400.000 € pro Kind können effizient genutzt werden.
Familienstiftungen bieten fünf große Vorteile für Immobilieninvestoren:
1. Niedrigster Steuersatz:
Es besteht die Möglichkeit, dass die Stiftung nur 15 % Körperschaftsteuer zahlen muss.
2. Spekulationsfristen:
Nach zehn Jahren ist der Ertrag steuerfrei.
3. Generationenschutz:
Das Vermögen bleibt in der Familie, die zu zahlende Erbschaftsteuer ist planbar.
4. Keine Wegzugsbesteuerung:
Die Stiftung bleibt in Deutschland und hat keine Anteilseigener.
5. Flexible Ausschüttung
Der Vorstand kann flexibel Ausschüttungen an die Destinatäre vornehmen.
Je nach Portfolio-Größe und Verkaufsintention können GmbH, KG oder Holdingstrukturen sinnvoll sein.
• Eine GmbH ist geeignet bei häufigen Umstrukturierungen und geplanten Verkäufe. Der Vorteil: Körperschaftsteuer (15 %) vs. Einkommensteuer (45 %).
• Eine KG / GmbH & Co. KG ist ein gutes Konstrukt für mehrere Investoren und Familienstrukturen. Es punktet mit Flexibilität hinsichtlich der Kommanditisten und Nachfolge.
• Eine Holding ist oft bei einem Portfolio von mehr als fünf Millionen Euro und mehreren Ebenen angebracht. Es überzeugt mit Zinsschranke-Optimierung und Exit-Flexibilität.
Getreu unseren strukturierten Arbeitsmethoden erfolgt die Beratung in drei Schritten:
1. Bestandsaufnahme
Wir erfassen Ihren aktuellen Immobilienbestand, Ihre Finanzierungen, Ihre Einkünfte und Ihre Ziele.
2. Analyse & Szenarien
Auf dieser Basis erstellen wir verständliche Vergleiche:
• Was passiert steuerlich, wenn Sie alles so lassen, wie es ist?
• Was ändert sich, wenn Sie z. B. eine GmbH, Familiengesellschaft, Stiftung oder Genossenschaft einsetzen?
• Welche Auswirkungen haben geplante Renovierungen, Ferienimmobilien oder Übertragungen auf die nächste Generation?
3. Empfehlung & Umsetzung
Sie erhalten klare Handlungsempfehlungen:
• Welche Struktur passt zu Ihnen und Ihrem Geschäftsmodell?
• Welche Schritte sollten Sie in welcher Reihenfolge gehen?
Bei Bedarf stimmen wir uns mit Notar, Anwalt und Finanzierungspartnern ab und begleiten Sie mit unserer Strukturaufbaubegleitung bei der Umsetzung.
Wir verfügen über umfassende Expertise. Heiko Kanschat ist u. a.:
• seit 15 Jahren Steuerberater
• geprüfter Genossenschaftsberater RBGP e. V.
• zertifizierter Stiftungsberater (DSA)
• seit 24 Jahren BBA- bAV-Berater
Neben seinem Fachwissen und seiner Erfahrung aus zahlreichen langjährigen Projekten setzen wir auf ein weit reichendes Netzwerk aus weiteren Spezialisten. Somit können wir Ihre Situation in Bezug auf die relevanten Steuern wie Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer, aber auch Altersvorsorge umfassend betrachten.
Zahlreiche Investoren, Immobilien-Holdings, Besitzer von Ferienwohnungen und Grundstückseigentümer mit Immobilien als Kapitalanlagen gehören bereits zu unseren Mandanten.
• Sie nutzen legale Gestaltungsspielräume optimal aus und sparen Steuern.
• Sie agieren sicher und vermeiden typische Steuerfallen, etwa beim gewerblichen Grundstückshandel, bei größeren Renovierungen oder der Erbschaftsteuer.
• Sie können planen. Denn Sie wissen, welche steuerlichen Folgen Ihre Entscheidungen wann haben können.
• Sie können Ihr Vermögen durch intelligente Haftungsverteilung schützen.
• Sie erhalten ein klares Konzept, wie Ihre Immobilien in Ihr Gesamtvermögen und Ihre Lebensplanung passen.
• Vermögensaufbau und Nachfolge können durch günstige Besteuerung, schnellere Tilgung und geschickte Nutzung der Nennwertbarriere deutlich erleichtert werden.
Kurz: Sie haben den Rücken frei für all die anderen Herausforderungen, die jenseits der Steuer auf dem Immobilienmarkt auf sie warten. Dabei amortisiert sich Ihre Investition bereits in ein bis drei Jahren durch konkrete Einsparungen.
Sie wollen weitere Anregungen erhalten? Dann schauen Sie sich doch einmal unsere Blogbeiträge zum Thema Immobilien an: