Ob in Internetforen oder in Gesprächen – immer wieder zeigt sich in der steuerlichen Praxis dasselbe Bild: Finanzämter wollen Restnutzungsdauergutachten bei dauerhafter Vermietung zu Wohnzwecken oft nicht anerkennen. Sie fordern Totalüberschussprognosen oder unterstellen Vermietern von vornherein eine mangelnde Einkünfteerzielungsabsicht („Liebhaberei“). Die Folge: eine geringere Absetzung für Abnutzung (AfA) und eine höhere Steuerlast. Viele Vermieter scheuen deshalb den Einsatz von Nutzungsdauergutachten – obwohl diese ein äußerst wirksames Instrument zur Steueroptimierung sind und Ablehnungen der Finanzämter oft einer rechtlichen Prüfung nicht standhalten.
Entwarnung vom BundesfinanzhofZwar existiert das Problem der Liebhaberei bei Gewerbebetrieben, für die Wohnraumvermietung gelten jedoch andere Regeln: Eine dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken muss nicht auf kurzfristige Gewinnerzielung ausgerichtet sein – sie darf vorrangig dem langfristigen Vermögensaufbau dienen.
Das hat der Bundesfinanzhof mit Beschluss vom 29. März 2022 (IX B 18/21) verdeutlicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnimmobilien ist „typisierend vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen“. Ob tatsächlich ein Totalüberschuss erzielt wird, ist unerheblich; eine Prognoseprüfung findet gar nicht erst statt. Auch jahrelange Verluste stehen dem Abzug nicht entgegen. Anderenfalls wäre eine dauerhafte Vermietung in Metropolen wie Berlin oder München auch kaum möglich.
Die gesetzliche Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht gilt jedoch nicht schrankenlos. In folgenden drei Fällen verlangt die Finanzverwaltung weiterhin eine Detailprüfung:
1. Verbilligte Vermietung (§ 21 Abs. 2 EStG)
Beträgt die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Vermietung zwingend in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Part aufzuteilen. Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar. Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Für Altübernahmen gilt dies allerdings nicht.
2. Gewerbe- und Ferienimmobilien
Für Objekte, die nicht dauerhaft Wohnzwecken dienen, zum Beispiel Gewerbeeinheiten, Ferienwohnungen oder kurzfristige Vermietungen, greift die Typisierung nicht. Steuerpflichtige tragen hier die Feststellungslast und müssen die Einkünfteerzielungsabsicht meist über eine Totalüberschussprognose – typischerweise über 30 Jahre – nachweisen.
3. Besondere Objekte
Auch bei aufwendig gestalteten oder außergewöhnlich großen Wohnobjekten wie Luxusimmobilien entfällt die vereinfachte Vermutung. Hier fordert das Finanzamt ebenfalls den Nachweis einer positiven Totalüberschussprognose.
Zudem ist zu beachten, dass Nutzungsdauergutachten für Immobilien keine Selbstläufer sind. Wer eine verkürzte Nutzungsdauer ansetzen möchte, muss einiges bedenken, wenngleich der Steuerpflichtige die Wahl der Nachweismethode hat, wie im Blogbeitrag „Ein Nutzungsdauergutachten für eine Immobilie ist kein Zug in Monopoly“ erläutert ist.
Damit Ihr Restnutzungsdauergutachten korrekt ist, in Ihr Gesamtportfolio passt und mit den Plänen der kommenden Jahre harmoniert, unterstützen wir Sie mit unserer Gestaltungsberatung zu Immobilien. Wir geben klare Empfehlungen und begleiten Sie bei der Umsetzung, sodass Sie auch dann kompetente Ansprechpartner an Ihrer Seite haben, wenn das Finanzamt Ihr Restnutzungsdauergutachten im ersten Schritt ablehnt. Dann gehen wir den Weg des Einspruchs und der Klage vor dem Finanzgericht mit Ihnen, um Ihre steuerlichen Rechte durchzusetzen.
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