Die Unsicherheit bei der Kaufpreisaufteilung von zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilien ist groß, insbesondere in kapitalstärkeren Bundesländern wie Hamburg, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Bremen und Bayern. Das zeigen in den vergangenen Jahren gestiegene einschlägige Google-Suchabfragen. Aktuell soll vor allem die „Kaufpreisaufteilung BMF“ und „Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung“ helfen. Doch in der Praxis ist sie kein besonders guter Ansatz. Ebenso wenig stellt das Jahressteuergesetz 2026 eine Pauschallösung dar. Und auch die vollmundigen Versprechen mancher Anbieter von Gutachten zur Kaufpreisaufteilung und von Berechnungsprogrammen halten in der steuerlichen Realität selten, was sie propagieren.
Wirksamer Hebel mit hoher PraxiskomplexitätTatsächlich ist die Kaufpreisaufteilung ein steuerwirksamer Hebel. Je geringer der Anteil des nicht abschreibbaren Grund und Bodens und je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto höher ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) – und desto geringer fällt die Steuerlast aus. Jedoch ist die Bewertung komplex. Antworten auf Fragen wie „Wie soll der Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück aufgeteilt werden?“, „Welche Kaufpreisaufteilung akzeptiert das Finanzamt?“, und „Wie berechnet man die Aufteilung eines Grundstückspreises?“ offenbaren meist nur einen Teil der Wahrheit. Auch ein Gutachten oder ein Berechnungstool allein sind keine Garanten für steuerlichen Erfolg.
Das zeigt sich regelmäßig an typischen Praxisfehlern:
• Käufer und Verkäufer vereinbaren im Kaufvertrag einen unrealistisch niedrigen Bodenwert, um eine möglichst hohe Abschreibung zu generieren.
• Im Kaufvertrag finden sich unglückliche Formulierungen wie „Aufteilung erfolgt auf Wunsch des Käufers“.
Solche Fehler erweisen sich oft als Bumerang. Denn die Finanzämter sind keineswegs an jede vertragliche Vereinbarung oder jedes eingereichte Gutachten gebunden.
Auch die aktualisierte Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) zur Kaufpreisaufteilung ist für viele Immobilienbesitzer unzureichend. Fällt der Gesamtkaufpreis geringer (oder im Einzelfall höher) aus als die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude und muss der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der Werte aufgeteilt werden, weist die über die Arbeitshilfe ermittelte Werteverteilung oft einen zu hohen Bodenwertanteil auf. Spezifische Eigenschaften der Immobilie, die den Wert maßgeblich beeinflussen, bleiben häufig unberücksichtigt.
An dieser Unsicherheit ändert auch der vom Bundeskabinett beschlossene Regierungsentwurf für das Jahressteuergesetz (JStG) 2026 wenig. Das Papier sieht eine gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung für Immobilien vor, die nach Verkündung des Gesetzes erworben werden. Demnach soll die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude anerkannt werden, sofern sie wirtschaftlich tragfähig ist und nicht erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen abweicht.
Ist dies nicht der Fall, ist vorgesehen, Gebäude- und Bodenwert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zu bestimmen. Zudem sind standardisierte Arbeitshilfen für eine „vereinfachte Aufteilung“ geplant – was den Bedarf an qualifizierten Immobiliengutachten in der Praxis eher steigern als senken dürfte.
Der Deutsche Steuerberaterverband fand dazu in seiner Stellungnahme deutliche Worte: „Ein steuerpolitischer Entlastungs- oder Modernisierungsentwurf ist das JStG 2026 aus Sicht des DStV leider nicht.“ Zwar begrüßt der Verband die Absicht, Rechtssicherheit zu schaffen, warnt jedoch vor erheblichen Auslegungsspielräumen: „Insbesondere die Voraussetzung, dass die vertragliche Aufteilung nur dann anzuerkennen ist, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint, kann nach Auffassung des DStV neue Streitfragen eröffnen.“ Ebenfalls kritisch sieht der Steuerberaterverband die geplante verpflichtende Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung, wenn keine vertragliche Kaufpreisaufteilung vorliegt.
Insgesamt bleibt festzuhalten: BMF-Arbeitshilfen, Gesetzesentwürfe, pauschale Gutachten und Software sind bloßes Stückwerk. Sie betrachten die Kaufpreisaufteilung als isolierte Rechenaufgabe, anstatt sie in das steuerliche Gesamtsystem des Investors oder Unternehmers einzubetten.
Ein vereinfachter Ansatz vernachlässigt entscheidende Faktoren und Wechselwirkungen der Immobilienbesteuerung, zum Beispiel:
• Gesamtheitliche Steuergestaltung: Die optimale Kaufpreisaufteilung muss stets mit der individuellen Einkünfte- und Vermögensstruktur des Käufers harmonieren (z. B. Rechtsformwahl wie vermögensverwaltende GmbH vs. Privatvermögen, Steuersatz im Erwerbsjahr, Nutzung von Sonder-AfA oder § 7b EStG).
• Zukunftssicherheit bei Anschaffungs- und Herstellungskosten: Die Wahl des Gebäudeanteils hat unmittelbare Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb.
• Berücksichtigung von Sonderfaktoren: Wertbeeinflussende Faktoren wie Denkmalschutz, Erbbaurechte, Sanierungsgebiete, Mietbindungen oder Altlasten werden von Standard-Tools regelmäßig verzerrt oder gar nicht erfasst, bieten aber bei fachgerechter Aufarbeitung erhebliche Gestaltungsspielräume.
• Proaktiver Umgang mit der Finanzverwaltung: Ein praxiserprobtes Vorgehen erfordert nicht nur die saubere Dokumentation im Kaufvertrag, sondern auch die souveräne Verhandlungs- und Argumentationspraxis bei Betriebsprüfungen oder in Einspruchsverfahren, wenn Finanzbeamte von der vertraglichen Aufteilung abweichen wollen.
Isolierte Instrumente können diese Komplexität, die individuell sehr verschieden ist, weder abbilden noch strategisch nutzen. Dies funktioniert nur mit erfahrenen Experten, die das Gesamtbild im Blick behalten, die Aufteilung rechtssicher und durchdacht gestalten und Sie umfassend unterstützen. Dies schließt die Vertretung Ihrer Interessen auch bei Gegenwind durch die Finanzverwaltung ein.
Wir unterstützen Sie von der Kaufvertragsgestaltung bis zur Anerkennung durch das Finanzamt.